Revenus pris en compte pour prêt immobilier : Comment faire ?

Rien de plus frustrant qu’un dossier bien rempli qui s’effondre sur un détail. Un chef pâtissier, fort d’une clientèle fidèle et d’un carnet de commandes bien rempli, s’est vu claquer la porte au nez par sa banque. Son tort ? Des revenus jugés trop « élastiques ». Les chiffres étaient là, mais la machine bancaire n’a rien voulu savoir : ils n’entraient pas dans les bonnes cases.

Puisqu’obtenir un prêt immobilier ressemble parfois à un passage en douane, il faut comprendre pourquoi certaines ressources comptent double et d’autres s’évaporent dans les limbes administratives. Sous le vernis des bulletins de salaire, la logique des établissements prêteurs obéit à des filtres précis, souvent déroutants. Comprendre ce qui pèse vraiment dans la balance, c’est s’armer pour ouvrir la porte de son futur logement.

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Quels revenus les banques examinent-elles réellement ?

La règle du jeu est claire : la banque n’aime rien tant que la prévisibilité. Exit les cachets épisodiques ou les extras non déclarés. Le nerf de la guerre, ce sont des ressources qui reviennent, mois après mois, sans surprise. La capacité à rembourser doit pouvoir se lire comme une partition bien réglée.

Premier filtre, le fameux contrat de travail. Le CDI à temps plein, hors période d’essai, reste le sésame. Les CDD, intérims et autres contrats précaires subissent un examen minutieux. Pour les indépendants, professions libérales ou chefs d’entreprise, il faudra prouver sa solidité en alignant deux à trois bilans rassurants. Les banques privilégient systématiquement les revenus professionnels issus d’une activité stable, continue et documentée.

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• Le salaire net régulier constitue la pierre angulaire du calcul de capacité d’emprunt.
• Certains revenus non professionnels – pensions alimentaires, allocations familiales – peuvent être considérés, à condition que leur versement soit régulier et justifié.

La stabilité de l’emploi domine tout. Un salarié en CDI inspire toujours plus confiance qu’un profil atypique, peu importe le montant affiché. La logique bancaire n’a que faire de l’exception : elle scrute les relevés de compte, les historiques professionnels, pour évaluer le risque. Ici, chaque euro n’a pas la même saveur.

Salaires, primes, revenus locatifs : tour d’horizon des ressources prises en compte

La pierre de touche, c’est le salaire net. Les banques épluchent la moyenne des trois à six derniers bulletins de paie, mais n’intègrent que les primes contractuelles – celles gravées dans le contrat de travail ou la convention collective. Les primes variables, fruits des résultats ou de l’ancienneté, sont diluées sur plusieurs années, parfois ignorées si leur versement fluctue.

Les revenus locatifs font aussi partie de l’équation, à condition d’être réguliers et appuyés par des preuves solides : bail, avis d’imposition foncier. Les banques appliquent d’emblée un abattement : généralement, seuls 70 à 80 % des loyers sont retenus, histoire d’anticiper les vacances ou impayés. Un portefeuille locatif bien tenu, preuves à l’appui, marque des points.

• Les pensions alimentaires sont acceptées si leur versement est garanti par une décision de justice.
• Les allocations familiales peuvent compléter le dossier pour des revenus modestes, mais ne sont que rarement prises en compte après la majorité des enfants.

Pour les indépendants, professions libérales ou chefs d’entreprise, les deux ou trois derniers bilans servent de base d’analyse. Les revenus issus de placements financiers pèsent peu, sauf s’ils sont constants et dûment justifiés par des documents officiels.

Pourquoi certains revenus sont exclus du calcul du prêt immobilier

La frontière est nette : d’un côté, les revenus stables (CDI, loyers réguliers, pensions judiciaires) ; de l’autre, les ressources jugées trop volatiles. Dès qu’une entrée d’argent semble incertaine, elle s’évapore du calcul.

• Les revenus exceptionnels – primes ponctuelles, bonus isolés – ne comptent pas. Leur caractère éphémère les rend invisibles pour le banquier, qui veut éviter tout effet d’optique sur le budget réel.
• Les aides sociales (RSA, prime d’activité, allocations brèves) sont laissées de côté : leur durée de vie, souvent limitée, ne rassure personne sur la capacité à tenir un crédit sur deux décennies.
• Les indemnités chômage subissent le même sort : précaires par essence, elles ne sont jamais intégrées, même si le montant est confortable à court terme.

Le travail non déclaré, les revenus occultes ? Hors-jeu. Sans justificatif en béton (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires impeccables), la porte reste close. La traçabilité est la clé : ce qui ne peut être vérifié n’existe pas aux yeux du prêteur.

Seuls les flux réguliers, traçables, avec une espérance de vie au moins égale à la durée du crédit, ont droit de cité. Tout ce qui ressemble à un mirage ou à une météo changeante disparaît aussitôt des radars bancaires.

Maximiser ses chances d’acceptation : conseils pour présenter un dossier solide

Le montage d’un dossier de prêt ne souffre pas l’à-peu-près. Rassemblez tous les justificatifs de revenus : fiches de paie récentes, avis d’imposition, contrats, relevés bancaires sans bavure. Un dossier limpide rassure, une présentation brouillonne fait fuir.

L’apport personnel, voilà un argument qui frappe fort. Dix pour cent du montant du projet, minimum, et le banquier s’assoit plus sereinement à la table. Plus l’apport grimpe, plus le risque diminue. Surveillez aussi votre taux d’endettement : dépasser 35 % ferme beaucoup de portes, même avec des revenus solides. Et gare aux comptes bancaires en désordre : découverts répétés, paiements refusés, tout cela refroidit l’enthousiasme du comité de crédit.

• Présentez un dossier ordonné, sans angle mort ni incohérence.
• Préparez la défense de la régularité de vos ressources : entrepreneur ? Joignez les bilans !
• Pour les revenus locatifs, alignez baux, avis d’échéance, preuves de perception continue.

La clé, c’est la lucidité : demandez ce que vous pouvez réellement assumer, documentez chaque revenu, et soignez chaque ligne de votre historique bancaire. Les banques ne récompensent pas les rêveurs, elles misent sur la prévisibilité. Au bout du compte, ce sont les dossiers les plus limpides qui franchissent le guichet et décrochent les clés.